副标题：业主称第三方公司以“运营管理”之名收取天价费用，成立业委会维权却遭部门“踢皮球”
近日，河北省沧州市泰合星耀城商业广场多位商铺业主向本报反映，该商业区域存在“一个物业管理区域、两家服务主体”的怪象：备案的前期物业服务企业沧州泰合嘉业物业服务有限公司（下称“泰合嘉业”）未实际提供服务，而沧州市君晟商业管理有限公司（下称“君晟公司”）却以《运营管理协议》为名，实际接管了全部物业服务，并按0.6元/天/平方米（折合18元/月/平方米）收费，约为备案前期物业收费标准的3至10倍。业主多次投诉，问题至今未解。
备案前期物业合同仍有效，泰合嘉业系唯一合法前期物业服务企业
业主提供的材料显示，2018年1月1日，开发商泰合隆兴房地产开发集团有限公司与泰合嘉业签订《星耀城前期物业服务合同》，并已报沧州市运河区住建局备案。合同明确，物业服务范围包含星耀城住宅及商业区域内的全部物业管理事项，商业物业费标准为1.8—5.5元/月/平方米，服务期限自2018年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该合同第十五条明确约定，其效力及于本物业区域的全体业主。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。截至目前，泰合星耀城尚未成立业主委员会，业主大会亦未另行选聘物业服务企业，前期物业服务合同仍然合法有效。业主认为，泰合嘉业应为该项目唯一合法的前期物业服务企业。
备案物业悬空，第三方企业“换马甲”实际从事物业服务
业主反映，君晟公司与大量商铺业主签订了名为《泰合商业广场运营管理协议（业主自营）》的合同。该协议虽名为“运营管理协议”，但开篇即载明“依据国家有关物业管理法律、法规之规定”订立；协议约定的服务内容——商铺共用设施设备的维护与管理、环境卫生管理、公共秩序维护、商铺装饰装修的监督等——全部属于《物业管理条例》第二条所定义的物业管理范畴，几乎不涉及商铺招商、商业策划、统一经营等真正的商业运营服务。而一、二层商铺实际一直由业主自主招商运营。
业主称，君晟公司收取的"运营管理费"高达18元/月/平方米（0.6元/天/平方米），是前期物业备案收费标准的3至10倍，即便商铺空置也照收不误。
而《星耀城前期物业服务合同》第九条明确约定，泰合嘉业公司“不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方”；《中华人民共和国民法典》第九百四十一条亦规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”业主认为，开发商和泰合嘉业公司无权以此规避前期物业服务合同和物业管理监管。
现实管理中，君晟公司并未取得小区物业服务合法主体资格，无物业服务备案手续、无业主选聘依据、无合法转委托授权，却长期进驻泰合星耀城商业区域，与大量商铺业主签订《运营管理协议（业主自营）》，全面接管小区公共设施维护、环境卫生、公共秩序、装修监管等全部核心物业服务工作。
违规服务伴随的是天价收费与劣质服务
违规服务伴随的是高额收费与劣质服务。据业主核实，君晟公司按照0.6元/天/平方米向商铺业主收取所谓“运营管理费”，是政府备案合法物业费标准的3至10倍，严重突破物价备案上限，违反物业服务收费公开、合理、质价匹配的法定原则。
高额收费并未换来相应服务。多位业主反馈，小区长期存在公共区域脏乱差、垃圾清运不及时、消防通道长期堵塞、电梯设备超期未检、公共设施维护缺位等问题，不仅严重影响正常经营秩序，更埋下重大消防安全、人身财产安全隐患。与此同时，备案物业泰合嘉业基本处于“悬空缺位”状态，形成合法物业不服务、非法企业乱收费的畸形管理局面。
违反强制法规：一区双物业、违规转包乱象确凿
根据《物业管理条例》明确规定，一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理。泰合星耀城目前同时存在泰合嘉业、君晟商管两家主体，对同一区域提供同质化物业服务、重复管理，明显违反国家强制性管理规定。
此外，法律明确禁止物业服务整体转委托、拆分转包。案涉前期物业服务合同亦约定，备案物业不得将全部物业服务委托第三方。
目前，君晟公司已批量起诉数十名拒缴高额费用的商铺业主，引发大规模物业纠纷，业主对立情绪持续激化，小区矛盾不断升级。
住建部门被指不查明事实、不处理不处罚
面对上述违法乱象，业主已多次向沧州市运河区住建局提交书面《履行法定职责申请书》和证据材料，要求依法查处。但住建部门未对君晟公司是否实际从事物业服务、收费是否合法、是否存在违法转委托等关键事实进行调查认定，未依法立案处理，也未依据《物业管理条例》第五十九条等规定责令限期改正或作出罚款处罚，更未将处理结果告知业主。
《物业管理条例》第四十八条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”第五十九条规定：“物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”业主认为，住建部门不查明事实、不处理、不处罚，导致上述违法行为持续存在，业主合法权益持续受损。
业主维权无门：成立业委会遭街道、住建双向推诿
业主称，多名业主已向属地街道提出申请，要求组织召开首次业主大会、选举业主委员会，希望通过合法自治方式选聘物业、规范收费、整治乱象、维护全体业主权益。
但维权过程遭遇重重阻碍：街道社区告知业主“住建局不同意商业区域成立业委会”；而住建部门却答复“业委会成立属于街道职责，与住建局无关、不予管理”。两个主管部门相互推诿、权责空转，拒不依法履行指导、协助、监督的法定职责，直接导致泰合星耀城多年无法成立业主自治组织，业主无法通过合法途径更换违规服务主体、叫停违法高价收费，自治权利被实质架空。
依据《物业管理条例》第十条规定，街道办事处、住建主管部门依法负有指导、协助小区成立业主大会、选举业委会的法定职责，属地部门推诿不作为的行为，明显与法律法规相悖。
业主呼吁：依法查处乱象、纠正不作为、保障业主合法权益
针对泰合星耀城目前存在的一区双物业、违规高价收费、变相无证物业服务、服务严重不达标、批量起诉业主、行政部门履职缺位等多重问题，小区业主正式呼吁主管部门：
第一，纠正“一区双物业”违法现状，厘清服务主体，整治物业转包、变相托管乱象；
第二，依法督促属地街道、住建部门履职，依法指导、协助小区成立业主大会、选举业主委员会，保障业主法定自治权；
第三，对君晟公司未经选聘从事物业服务、违规收费的行为依法查处，对住建部门不查明事实、不处理不处罚的不作为行为予以纠正。
截至目前，相关违法问题仍未得到整改，行政监管缺位问题仍未解决。业主表示，将持续通过合法渠道维权，静待主管部门依法调查处理、公开回复。
